广州救市落空

一线城市中，去年救市措施发布最多的，非广州莫属。

比如在一线城市中率先取消了认房认贷，率先降低了二手房首付比例，率先缩小了限购圈并降低了限购区购房门槛，率先发布了城中村改造房票安置法等等。

然而，从房价角度来看，显然根本挡不住。

中国房地产报针对广州楼市发布的最新一篇报道文章透露：

第一，广州房价连续下跌了12个月。截至2023年12月，从环比来看，广州的新建商品住宅销售价格已连续下跌7个月，同比下跌的周期更长，达12个月。

第二，新房、二手房进入了疯狂内卷模式。

文章透露，1月份，增城区的远洋天成项目推出了年终特惠活动，覆盖多套房源，单价1.65万元/平方米起，最吸引眼球的是“首付12元”的宣传口号。

当然，整体上新房由于限价因素和备案受控制因素，跌幅和二手房还是没得比。

前几天梳理全国数据的文章中，写到过，根据国家统计局公布的最新数据显示，2023年12月份纳入统计的70个大中城市二手房价格，环比全线下跌。

其中，武汉环比跌幅位居全国第一。12月份二手房环比下跌了1.6%。同比下跌了5.4%。

同比跌幅最大的是徐州，跌幅7.6%，其次是厦门的-7.1%。

从国家统计局披露的数据来看，12月广州的二手房，无论环比还是同比，跌幅在一线城市中都领跑。

02

广州二手房卷疯了

广州中原研究院最新公布了新房和二手房年报。

2023全年，广州新房成交了72246宗，与2022年基本持平，略微下跌了一点，成交量是近年来的最低位。

从上下半年来看，上半年的广州在一季度躁动下，有所起势，只是这种势头在全国4月份整体转向带动下，也每况愈下。

广州的救市措施主要集中在下半年，尤其是8月31日之后，但从数据看，显然无济于事。

二手房表现，不仅成交量大幅高于新房，增速也截然相反，实现了大幅增长。

广州中原研究发展部数据显示，2023年广州二手住宅成交109000套，较2022年增长了31.7%，成交量重回10万套以上。

而且，从上下半年来看，无论上半年还是下半年，表现都不错，都要好于2022年。

二手房表现好于新房，全国皆如此。

之前分析的深圳、南京、重庆、武汉均如此。

而且，全国的数据显示，2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。

而从国家统计局披露的数据可以知道，前11个月新房成交面积同比下跌了8%。去年全年，新房销售跌至“双11”。

也即商品房销售面积跌至11.17亿平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

来源：国家统计局

据此可以知道，去年全国二手房成交面积上涨了不少。

去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。

新房干不过二手房，主要有两个原因：

第一，房企出清背景下，买新房如同买盲盒，风险偏高。所以市场被推向了二手房和现房。

第二，新房限跌，明显诚意不够，价格让利，根本干不过二手房。

以前两天分析的武汉来看。

贝壳找房数据显示，2023年武汉13个市辖区二手房价格全线下跌。跌幅最小的青山区，也下跌了5.9%。

跌幅超过10%的有硚口、东西湖、洪山、东湖高新（光谷）、蔡甸、黄陂、沌口、汉南共计8个。

其中汉南区跌幅最大，下跌了14.7%。

广州下辖的11区，2023年一样全线下跌。其中供应远大于需求，被概念炒作过头的南沙调整力度最大，下跌了8%。其次是远郊区增城，外围区花都。

贝壳找房披露的数据系显示，广州挂牌房源的降价房源占比过去一年持续加大，10月占比高达98%，可以说是敞开来跌。

二手房价格降幅不断扩大，去年10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。

二手房价格内卷如斯，炒房客忙着降价割肉挂牌离场，改善型需求人群，也急于转手，才成就了多个城市乃至全国二手房成交量增长。

03

调整还有很长一段路

本轮调整才刚开始。

本号在文章中多次强调过，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。

原因在于：

第一，供大于求的基本面，仍在持续。

全国房地产供大于求，管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。

当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。

前两天写的武汉，其目前新房与二手房加在一起，有40万左右的库存量，够消化一壶的。

广州方面，新房库存量降至1182.9万平方米，但受销量下降影响，去化周期被拉升至19.9个月，仍在高位，高于自然资源部和住建部划定的安全线。

二手房方面，挂牌量不断创新高，冲破了14万套。

第二，全国人口负增长加速。

1月17日，国家统计局披露了最新人口数据。

2023年年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）140967万人，比上年末减少208万人。

人口已经二连跌，反映在各城市身上，必定是人口下跌的城市数量不断扩大。

人口减少，意味着需求减少。目前，公布2023年常住人口数据的重庆、广西、甘肃，均在减少，重庆减少了21.91万人，广西减少了20万人，甘肃减少了27万人。

第三，保障房、商品房双轨制时代已经到来，意味着房屋供应会进入新一轮井喷周期，而商品房的需求量则会继续下行。

未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。

这也是本号多次强调，往后的商品房市场需求会进一步减弱。

而且，保障房是政府主导，供应量在未来几年会呈井喷状。你觉得房子还会少吗？

目前深圳、广州的保障房项目已经抢跑。

去年年底，深圳首批13个配售型保障性住房项目也举行集中开工仪式，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。

近日，广州在黄埔区中新知识城何棠下村举行首批配售型保障性住房开工仪式，年内计划筹建配售型保障房不少于1万套。

保障房是房地产未来的重点任务，针对的就是买不起商品房的民众，一旦配售型保障房大量进入市场，商品房便会丧失掉一大半接盘侠。

调整之路，漫漫。